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公告]山推股份:山东山推机械有限公司拟资产转让所涉及的重装叉车及结构件联合厂房和机器设备等部分资产市场价值评估说


发布者: 来源:本站 更新日期:2018-09-16 01:40:25 人气:0

 

  评估对象为山东山推机械有限公司拟转让部分资产市场价值,评估范围是山东山推机

  械有限公司拟转让的重装叉车及结构件联合厂房和机器设备等部分资产。账面原值38,767,548.80元,账面净值30,342,684.65元。

  委估资产主要是建筑物和机器设备。建筑物为重装叉车及结构件联合厂房和其配套的

  厂区道路、路沿石,机器设备为厂房内配备的行车14台、冷干机1台和四柱液压机1台。

  重装叉车及结构件联合厂房建成于2012年,建筑竣工测量面积为21798.94㎡,厂房

  为门式钢架结构,跨度为24米,共6跨,柱距7.5米,厂房长度150米,最大吊车吨位

  32吨,轨顶标高9.0米(最北一跨为14.5米),檐口高度为15.95米,厂房层数为1层。

  厂房基础为独立基础, 屋面和墙面均采用双层镀铝锌钢板加保温棉,塑钢门窗,耐磨地

  面,水电暖配套齐全。截至评估基准日,委估资产未办理权属证书,且厂房所占基地的土

  地使用权归山推重工机械有限公司所有。厂房现正常使用,现场勘查维护保养良好。园区

  道路为砼地面,分宽10米以上的和宽6-9米两种规格。园区道路现正常使用,无明显破

  此次委托评估的机器设备共16台,包括冷干机1台、双梁轨式行车5台、电动单梁起

  重机9台、四柱液压机1台,具体型号规格见机器设备清查评估明细表。截至目前,上述

  设备均位于山东山推机械有限公司结构件联合厂房内。经现场勘查,委估设备中四柱液压

  机出厂时间为1998年2月,设备虽陈旧,但可勉强使用。其它设备维护保养良好,均使

  纳入评估范围的资产与委托人及产权持有单位申报评估的资产范围一致,与经济行为

  (1)2018年5月10日,组织评估,复核账面记录及有关会计处理是否正确;

  (2)2018年5月10日,组织评估人员对实物类资产进行现场盘点;请企业有关业务

  人员协助对对当地房地产价格、工程定额、取费文件的调查和收集工作,对当地的人工、

  (3)2018年5月11日,检查复核资产清查评估明细表,核对相关文件资料及产权证

  评估人员根据资产评估的有关原则和规定及评估对象的特点,指导产权持有单位清查

  资产与收集资料,然后对评估范围内的资产进行核实,对产权予以关注,并对收集的资料

  评估人员进驻产权持有单位,指导产权持有单位在资产自查的基础上,按照评估机构

  提供的“资产清查评估明细表”、“评估资料清单”及其填写要求,对评估范围内的资产

  逐一登记填报;同时敦促产权持有单位按“评估资料清单”准备评估所需的相关资料。

  评估人员在查阅有关会计记录和反映评估对象状态、性能、经济技术指标及形成过程

  等信息资料的基础上,对产权持有单位提供的资产申报明细表进行审查,使评估范围内的

  各项资产不重不漏、且资产数量及价值特征等相关信息在评估明细表中反映准确和完整。

  现场勘察主要是对实物资产现状进行实地调查和了解。本次依据企业提供的房屋、构

  筑物、机器设备等评估明细表,对实物资产的数量、功能特征、使用及运行状况、完好情

  对房屋建筑物类资产在核实清单等原始资料的基础上,勘察建筑物的建筑面积、外围

  尺寸、檐高、层高、柱距、跨度、数量、位置、结构形式、装修标准及使用功能、牢固程

  对构筑物类资产勘察核实的尺寸、结构形式、建筑做法、功能及使用现状等,并根据

  对设备类资产依据清单,实地核查设备的名称、规格型号、生产厂家以及购置、启用

  日期,对设备性能、技术状况、保养维修情况等,并根据清查情况补充机器设备清查评估

  在现场实地察看的基础上,对评估对象当地建筑定额、材料信息及设备市场价进行广

  纳入本次评估范围均未办理不动产登记。评估人员以委托人提供的施工许可证等相关

  资料确认委估房地产的合法产权及建筑面积等,如与当地房地产管理局测绘部门的实际测

  绘面积有出入,则应以房地产管理局测绘部门的实测面积为准,并按其实测面积进行调整。

  委估资产的清查工作由产权持有单位财务部负责组织及实施,各部门、科室相关人

  员配合进行。评估机构在产权持有单位进行全面清查调整的基础上,对于纳入评估范围

  评估对象为山东山推机械有限公司拟转让部分资产市场价值,评估范围是山东山推机

  械有限公司拟转让的重装叉车及结构件联合厂房和机器设备等部分资产。账面原值38,767,548.80元,账面净值30,342,684.65元。

  委估资产主要是建筑物和机器设备。建筑物为重装叉车及结构件联合厂房和其配套的

  厂区道路、路沿石,机器设备为厂房内配备的行车14台、冷干机1台和四柱液压机1台。

  重装叉车及结构件联合厂房建成于2012年,建筑竣工测量面积为21798.94㎡,厂房

  为门式钢架结构,跨度为24米,共6跨,柱距7.5米,厂房长度150米,最大吊车吨位

  32吨,轨顶标高9.0米(最北一跨为14.5米),檐口高度为15.95米,厂房层数为1层。

  厂房基础为独立基础, 屋面和墙面均采用双层镀铝锌钢板加保温棉,塑钢门窗,耐磨地

  面,水电暖配套齐全。截至评估基准日,委估资产未办理权属证书,且厂房所占基地的土

  地使用权归山推重工机械有限公司所有。厂房现正常使用,现场勘查维护保养良好。园区

  道路为砼地面,分宽10米以上的和宽6-9米两种规格。园区道路现正常使用,无明显破

  此次委托评估的机器设备共16台,包括冷干机1台、双梁轨式行车5台、电动单梁起

  重机9台、四柱液压机1台,具体型号规格见机器设备清查评估明细表。截至目前,上述

  设备均位于山东山推机械有限公司结构件联合厂房内。经现场勘查,委估设备中四柱液压

  机出厂时间为1998年2月,设备虽陈旧,但可勉强使用。其它设备维护保养良好,均使

  纳入评估范围的资产与委托人及产权持有单位申报评估的资产范围一致,与经济行为

  评估对象为山东山推机械有限公司拟转让部分资产市场价值,评估范围是山东山推机

  械有限公司拟转让的重装叉车及结构件联合厂房和机器设备等部分资产。账面原值38,767,548.80元,账面净值30,342,684.65元。

  委估资产主要是建筑物和机器设备。建筑物为重装叉车及结构件联合厂房和其配套的

  厂区道路、路沿石,机器设备为厂房内配备的行车14台、冷干机1台和四柱液压机1台。

  重装叉车及结构件联合厂房建成于2012年,建筑竣工测量面积为21798.94㎡,厂房

  为门式钢架结构,跨度为24米,共6跨,柱距7.5米,厂房长度150米,最大吊车吨位

  32吨,轨顶标高9.0米(最北一跨为14.5米),檐口高度为15.95米,厂房层数为1层。

  厂房基础为独立基础, 屋面和墙面均采用双层镀铝锌钢板加保温棉,塑钢门窗,耐磨地

  面,水电暖配套齐全。截至评估基准日,委估资产未办理权属证书,且厂房所占基地的土

  地使用权归山推重工机械有限公司所有。厂房现正常使用,现场勘查维护保养良好。园区

  道路为砼地面,分宽10米以上的和宽6-9米两种规格。园区道路现正常使用,无明显破

  此次委托评估的机器设备共16台,包括冷干机1台、双梁轨式行车5台、电动单梁起

  重机9台、四柱液压机1台,具体型号规格见机器设备清查评估明细表。截至目前,上述

  设备均位于山东山推机械有限公司结构件联合厂房内。经现场勘查,委估设备中四柱液压

  机出厂时间为1998年2月,设备虽陈旧,但可勉强使用。其它设备维护保养良好,均使

  纳入评估范围的资产与委托人及产权持有单位申报评估的资产范围一致,与经济行为

  1. 山东山推机械有限公司总经理办公室会议决议(2018年4月23日)。

  1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务

  2.《国有资产评估管理办法》(1991年11月16日国务院1991年第91号令);

  3.《国有资产评估管理办法施行细则》(1992年7月18曰国资办发〔1992〕36号);

  4.财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》以及附件《营

  业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨

  境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》(财税〔2016〕36号);

  5.《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号);

  4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协[2017]32号);

  5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协[2017]33号);

  6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协[2017]34号);

  2. 委托人及产权持有单位提供的委估资产清单、评估基准日财务报表等相关资料;

  2. 向有关生产厂、设备生产厂家、设备供应商询价取得的资料及价格信息资料;

  本次评估过程中主要遵循以下原则:独立、客观、公正原则;合法原则;价值时点原

  则;替代原则;最高最佳利用原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估,除应遵循市场价

  遵循独立、客观、公正原则,评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价

  遵循价值时点原则,评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价

  遵循替代原则,评估价值与委估资产的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应

  遵循最高最佳利用原则,评估价值应为在委估资产最高最佳利用状况下的价值或价

  遵循谨慎原则,评估价值应为在充分考虑导致委估资产价值或价格偏低的因素,慎重

  1. 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化,本次交易各方

  所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化,无其他不可预测和不可抗力因素造成的重

  2. 评估对象在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,市场供应关

  3. 针对评估基准日资产的实际状况,以评估对象合法取得、使用和可按现状持续使

  4. 本报告评估结果是在公开市场前提下求取的评估对象的市场价值,不考虑快速变

  5. 评估对象尚未办理不动产产权证,假设评估对象不存在任何产权纠纷、查封及司

  6. 评估对象之建筑面积施工许可证等资料所记载数据,均认为数据资料可靠。

  7. 由于委托人不能提供相关证明材料,本次评估假设评估对象不存在租赁权。

  10. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对评估对象造成重大不利影响。

  根据《资产评估执业准则-不动产》 ,“资产评估师执行不动产评估业务,应当根据

  评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析市场法、收益法和成本法三种资

  产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性,选择评估方法”,

  由于委估房屋建(构)筑物及其他辅助设施属非独立经营且不可单独计算获利,并且无

  市场交易实例可比较,无法采用收益法和市场比较法评估,故对该类资产采用重置成本法

  重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬

  值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般表述为:

  建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值+需要考虑的增值税额

  首先,确定建筑物重置成本。以房屋建筑物预(结)算资料中主要工程量为依据,按现

  行定额标准,计算直接费,根据规定的取费程序计算其建安工程造价,再加上前期费用及

  其它费用、资金成本,减去可抵扣税金确定重置成本。计算公式:重置成本=建筑安装工

  其次,采用综合评定法确定其成新率。依据对房屋各部位完损情况的察看,结合设计、

  施工质量、维修保养现状和使用环境条件,按照《房屋完损等级评定标准》分别按房屋的

  结构:基础、承重构件、非承重结构、屋面、楼地面;装修:门窗、粉饰、顶棚、细木装

  修;安装:水卫、电照、暖气等进行评定分数,并乘以不同结构类型、层次的修正系数求

  出打分成新率;再按照房产已使用年限和剩余使用年限用年限法确定另一成新率。最后将

  再次,考虑本项目委估房屋建筑物类资产是否适用产权变动假设前提,确定增值税额

  不同处理方法。其中对适用产权变动假设的房屋建筑物类资产,按照财政部 国家税务总

  局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)以及配套文件的

  最后,重置成本与综合成新率相乘加和考虑的增值税额,确定各建筑物的评估价值。

  案例:重装叉车及结构件联合厂房建成于2012年,建筑竣工测量面积为21798.94㎡,

  厂房为门式钢架结构,跨度为24米,共6跨,柱距7.5米,厂房长度150米,最大吊车

  吨位32吨,轨顶标高9.0米(最北一跨为14.5米),檐口高度为15.95米,厂房层数为

  1层。厂房基础为独立基础, 屋面和墙面均采用双层镀铝锌钢板加保温棉,塑钢门窗,

  耐磨地面,水电暖配套齐全。截至评估基准日,委估资产未办理权属证书,且厂房所占基

  评估时采用预决算调整法,首先对被评估单位提供的竣工决算中的工程量按照现行工

  程量计算规则进行调整并套用《山东省建筑工程消耗量定额》、《山东省安装工程消耗量

  定额》、济宁市2018年第2季度造价信息及市场价格信息计算出工程综合造价,然后计

  根据现场勘查及委托方提供的有关情况和评估项目明细表,依据建筑物的实际设计,

  计算出工、料消耗量及费用。按照建筑工程取费程序和工程类别划分标准的有关规定,确

  根据国家、山东省、行业部门等颁布的关于工程建设收费的规定及相关信息、资料,

  根据建设工程工期定额,该项目建设工期估测为1年,一年内贷款利率为4.35%。

  资金成本=(工程综合造价+前期费用及其他费用)×4.35%×12/12×0.5

  照财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕

  ①评分法。经现场勘察,该房屋的结构、构件、装修、设备,使用正常。并参照《房

  屋完损等级评定标准》,通过实地勘查将建筑物分为三部分,即结构部分、装修部分、设

  备部分,向委托方了解该房屋的使用现状,维修保养,使用环境,使用强度等,然后对结

  委估房屋建筑物启用时间为2012年4月,至评估基准日2018年4月30日,已使用

  72个月,该建筑物经济适用寿命600个月(50年),尚可使用528个月。

  成新率=Σ(房屋建筑物各部位尚可使用年限÷房屋建筑物各部位耐用年限×权重)

  重置成本与综合成新率相乘加和考虑的增值税额,确定各建筑物的评估价值。计算公

  山东山推机械有限公司本次委托评估的房屋建筑物类资产账面原值36,607,154.37

  1.物价变动的影响。企业账面原值主要是按历史成本入账,近几年物价涨幅较大,而

  评估原则是按现行材料价格、人工费、机械费重新建造的现行成本,故造成评估增值。

  2.账面价值中各项正常建造费用包含较少。本次评估房屋建筑物的审计后账面价值构

  成主要是实际发生的工程建安成本及建设单位供应的材料价格,而评估价值的确定,是根

  据已估算出的建安造价,再考虑正常情况下市场平均水平的工程建设前期及其他费用和资

  3.会计折旧与评估成新率计算口径的差异。企业是按会计核算口径计提折旧,账面净

  值偏低;而评估净值是根据不同结构房屋建筑物的规定使用年限(或实际耐用年限)确定尚

  可使用年限计算其成新率或通过现场鉴定评分确定其成新率或二者加权综合确定其成新

  山东山推机械有限公司填制的委估资产清单全部为机器设备,账面原值2,160,394.43

  机器设备清单数量共计16台(套),实有数量16台(套),购置时间为1998年2

  至评估基准日委估机器设备清单数量共16项16台(套),实有数量16台(套),

  主要设备是冷干机、双梁轨式行车、电动单梁起重机、四柱液压机。经现场勘察及企业有

  关人员介绍,上述设备购置及启用时间差别较大,技术状况差别也较大。所盘点设备均在

  1)首先与委托方设备主管人员座谈,了解委估设备的总体概况,包括设备类别、生产

  2)依据设备清单在现场进行逐项核对设备名称、规格型号、主要性能指标、制造厂家、

  3)根据资产清查和核实情况,针对设备的特点,确定采用的基本评估方法为重置成本

  1)在完成资产评估明细表的现场核实工作后,评估人员依据所掌握的资料,首先分析

  3)随后组织评估人员对设备重置成本的估算内容及方法进行讨论、分类,确定评估操

  4)依据操作方案确定的重置成本构成的内容及成新率的确定原则,进行评定估算。

  (4)归纳、整理评估资料,计算确定评估值,撰写资产清查核实说明及评估技术说明。

  (1) 中国机械工业电子出版社出版的《2018机电产品价格信息查询系统》;

  委估机器设备属非独立经营且不可单独计算获利资产,并且无二级市场交易实例可比

  较,无法采用收益法和市场比较法评估,故对该类资产采用重置成本法进行评估。

  重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬

  值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般表述为:

  评估人员根据机器设备的具体情况加以分析后认为,机器设备市场现行价格已经考虑

  由于新工艺、新材料、新技术出现的一般影响,故本次评估不再计取机器设备功能性贬值;

  评估人员已关注到外部经济环境条件未发生明显变化、其价值能得到实现这一现状,本次

  评估不再计取经济性贬值。本次评估主要考虑实体性贬值,又称有形磨损贬值,也称有形

  损耗,是指机器设备在使用、闲置中及自然力的作用、人为的影响导致的磨损、变形、自

  然老化等物理性能的损耗或下降造成实体性陈旧而引起资产贬值,主要根据机器设备的各

  对于机器设备和电子设备计算公式为:评估价值=重置成本(不含税)×成新率+需要考

  即:根据相同或相近规格型号的设备的现行市场价格,并考虑运杂费和安装调试费、

  其他费用等合理费用确定委估设备的购置成本。对于运杂费及安装调试费均由厂家负责的

  设备或小型设备,评估中不考虑运杂费及安装调试费。其他费用主要为设计费、监理费等

  对在评估基准日市场可以取得相同设备现行购置价的资产,主要依据《2018机电产

  品价格信息查询系统》以及评估人员通过不同渠道得到的有关厂家现行相同设备售价,并

  对在评估基准日市场不能取得相同设备现行购置价,但可以取得相似设备现行购置价

  2)运杂费取值以原机械工业部设计院编制的《机械行业建设项目概算指标》和《资产

  评估常用数据与参数手册》为依据。对购置价不包括运费的,以被评估单位与生产厂家距

  离里程为依据,考虑体积、重量、价值因素确定设备运杂费率,计算公式如下:运杂费=

  3)安装调试费取值以原机械工业部设计院编制的《机械行业建设项目概算指标》和《资

  产评估常用数据与参数手册》为依据。对于需安装方可使用的设备,按照有关规定取不同

  的安装调试费率,计算公式如下:安装调试费=设备购置或制造成本×安装调试费率。

  4)前期及其它费用取值以原机械工业部设计院编制的《机械行业建设项目概算指标》

  和《资产评估常用数据与参数手册》为依据,对价值低、技术性低的一般性资产不考虑前

  期及其它费用,对价值高、技术性强的资产考虑一定前期及其它费用。建设工程前期及其

  他费用按照被评估项目的工程建设投资额,根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计

  5)资金成本:以原机械工业部设计院编制的《机械行业建设项目概算指标》和《资产

  评估常用数据与参数手册》为依据,对价值低随时可以购置的一般性资产,不考虑资金成

  本,对价值大,购置周期长的资产,考虑一定的资金成本。考虑被评估单位机器设备投资

  的实际情况,以购置费及其他费用均匀投入为假设,设备购置或制造成本和运杂费、安装

  调试费、建设单位管理费等其他费用之和为基数,利率按相应年期贷款利率确定资金成本,

  资金成本=(设备购置或制造成本+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)×贷款利率

  按照相关规定,设备购置价按17%,运费、基础费、安装费按11%,其他费用按6%税

  率计算增值税并可抵扣销项税;其中建设单位管理费、资金成本不计算增值税,不予抵扣。

  对于设备,根据现场勘察结果及企业有关专业技术人员对设备当前技术状态的介绍,

  结合设备的生产厂家、使用寿命、利用率、工作环境及维护保养等因素,分别采用年限法

  【案例】国产机器设备: 双梁轨式行车(机器设备清查评估明细表序号第16项)1台。

  购置成本:该设备购置金额,经咨询同类设备厂家,确定在评估基准日该设备的含税

  其他费用:综合考虑设计费、监理费、建设单位管理费等费用,取其他费用率为6.00%,

  资金成本:该类同规模设备自订货至到货后安装调试完毕试运行成功约12个月,12

  按照相关规定,设备购置价按17%,运费、基础费、安装费按11%,其他费用按6%税

  率计算增值税并可抵扣销项税;其中建设单位管理费、资金成本不计算增值税,不予抵扣。

  重置成本=购置成本+国内运杂费+基础费+其他费用+资金成本-应扣除增值税

  该设备2010年1月投入运行,取综合经济使用寿命18年(216个月),至评估基准日

  2018年4月30日,该设备已使用68个月,尚可使用148个月,计算成新率为

  成新率的测算主要考虑该设备的实际使用状况,故以观察打分法占较大权重(取0.6),

  委估资产自重43T,评估基准日山东地区钢铁统废价位1.2元/KG,计算残值为51600

  则:综合成新率=(年限法计算的成新率×0.4+观察打分法计算的成新率×0.6)*(1-

  因为该设备为资产转让,需要考虑的产权变动增值税额,评估基准日的增值税率为

  山东山推机械有限公司本次委托评估的机器设备类资产账面原值2,160,394.43元,

  本次申报的机器设备的账面原值的构成情况较为复杂,而评估原值是按评估基准日的

  价格条件为基础,考虑达到目前使用状态的客观费用确定的。两者构成的口径不同导致最

  终的评估结果出现增减值的情况。两者构成的口径不同导致最终的评估结果出现增减值的

  企业在不同时期对固定资产入账的政策不一致的影响。通过分析了解到,企业在对与

  固定资产相关的费用资本化的口径不一致,一方面,部分设备发生的安装调试费、其他费

  用作为固定资产价值的一部分增加了固定资产原值,而对另一些设备则将其发生的相关费

  用计入了当期损益;对上述情况,评估时对评估原值的确定是以参照设备的现行价格为基

  础,考虑达到目前使用状态所需发生的客观费用情况确定的,由此产生评估原值较账面原

  ①企业提取的折旧与本次评估时根据设备实际情况综合判断的设备成新状况存在口

  ③由于重置成本与账面原值的差异所致。如前所述,评估净值为评估原值与成新率之

  经实施现场调查、市场调查、询证和评定估算等评估程序,本着公平、公正、公开的

  原则,采用重置成本法对的重装叉车及结构件联合厂房和机器设备等部分资产进行评估,

  确定评估结论为:3,854.56万元,大写人民币叁仟捌佰伍拾肆万伍仟陆佰圆。

  在宏观经济、区域经济、行业环境、评估对象价值标准未发生重大变化情况下,评估

  结论的使用有效期通常为一年,自资产评估基准日2018年4月30日至2019年4月29日

  有效。但当观经济、区域经济、行业环境、评估对象价值标准发生重大变化,并对资产评


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